Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 kararı yürürlüğe girdi

Türkiye'nin deprem dirençli kentler vizyonunda en kritik engellerden biri olan "uzlaşı krizi" için devrim niteliğinde bir adım atıldı. 6306 Sayılı Kanun'un uygulama yönetmeliğinde yapılan köklü değişiklikler, 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan bu yeni düzenleme, özellikle mülkiyet hakları ile güvenlik arasındaki hassas dengeyi, dönüşümün lehine değiştiriyor.

SALT ÇOĞUNLUK İLE HIZLI DÖNÜŞÜM: YÜZDE 50+1 KRİTİK EŞİK

Yeni dönemin en dikkat çekici maddesi, karar alma mekanizmasındaki radikal değişim oldu. Artık riskli alanlarda veya riskli yapıların bulunduğu parsellerde, binaların yıkılmış olması şartı aranmaksızın "salt çoğunluk" yani yüzde 50 + 1 kuralı geçerli olacak. Daha önce projeleri çıkmaza sokan yüksek çoğunluk arayışı, yerini paydaşların yarısından fazlasının onayına bıraktı. Bu kapsamda; inşaatın türü, kat karşılığı sözleşmeler veya hasılat paylaşımı gibi hayati kararlar artık çok daha hızlı alınabilecek. Maliklerden birinin çağrısıyla muhtarlıkta veya bina panosunda yapılacak duyurular, hukuki sürecin başlaması için yeterli sayılacak.

ANLAŞMAYANLAR İÇİN YOLUN SONU: ARSA PAYLARI SATIŞA ÇIKIYOR

Süreci tıkayan veya tekliflere kapısını kapatan mülk sahipleri için ise net bir yaptırım mekanizması devreye alınıyor. Alınan karara katılmayan maliklere yapılacak 15 günlük son ihtarın ardından, bu kişilerin arsa payları rayiç bedel üzerinden açık artırmaya çıkarılacak. Öncelikle diğer paydaşlara sunulacak olan bu hisseler, alıcı çıkmaması durumunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili belediyeler tarafından satın alınarak dönüşümün aksamasının önüne geçilecek. Ayrıca inşaat ruhsatı alabilmek için artık tüm bildirimlerin yapıldığına dair onay yazısı şartı aranacak; bu da usulsüzlüklerin önünü kesecek bir güvenlik barajı oluşturacak.

İMAR HAKKI TRANSFERİ VE HARÇ MUAFİYETİNDE YENİ AYRINTILAR

Yönetmelik sadece yıkım ve inşaat süreçlerini değil, teknik olarak bina yapımına uygun olmayan alanları da kapsıyor. Zemin yapısı nedeniyle yerinde dönüşümü imkansız olan parsellerdeki imar hakları, tüm maliklerin onayıyla başka güvenli bölgelere transfer edilebilecek. Öte yandan, vergi ve harç muafiyetlerinde "oransal adalet" sistemi getirildi. Bir riskli parselin boş parsellerle birleşmesi durumunda, muafiyetler pay oranına göre hesaplanarak hak sahiplerine ekonomik kolaylık sağlanacak. Ancak boş parsellerin sisteme dahil olması için halen yüzde 100 oy birliği şartının korunması, mülkiyet haklarının korunması noktasında kritik bir bariyer olarak kalmaya devam ediyor.